집코노미, 2027년 서울 미분양을 사모아라 (김기원 리치고 대표)

들어가며

최근 부동산에 대한 관심이 예전보다는 덜 해지는 상황인 것을 체감상 느낄 수 있으실 것입니다. 정확하게 이야기하면 부동산에 대한 관심이 덜하다기보다는 부동산 시장이 더이상 상승 동력을 잃어 그 만큼 구매에 대한 관심이 덜 해진 상황으로 이해하면 될 것 같습니다. 실제 이번 대선의 표를 갈랐던 주요 요인으로 부동산 정책을 꼽을 만큼 집값에 대한 사람들의 관심은 아직도 여전합니다.

오늘은 부동산 시장을 데이터로 분석하는 김기원 대표의 영상을 소개하고자 합니다.
김기원 리치고 대표는 대선으로 인한 집값의 영향은 미미할 것이라고 보고 있으며, '24년까지 입주물량이 적지만 이는 서울 집값에 결정적인 요인으로 작용하기는 어려워 보이며 거래량을 살펴보는 것이 중요하다고 강조합니다. 거래량으로 부동산 사이클을 분석해보면 현재는 집값 사이클 중 꼭지를 찍고 하락세 초기 국면으로 볼 수 있다고 이야기합니다. 좀 더 구체적인 내용은 아래와 같습니다.

주요내용

1. 대선 개발공약이 집값에 어떤 영향을 미칠 것인가?

- 대선 개발공약이 집값에 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다. 영향이 있어도 단기적일 것으로 예상됩니다. 예를 들어, 다주택자 양도세 완화할 경우 시장에서 팔고자하는 매물이 증가할 것입니다. 이미 시장 매물이 늘어나고 있는 상황에서 매물이 더 증가하면 집값에 있어서는 호재로 작용하기 어려울 것입니다.

현재 주택 매물 증가 추세

2. 입주물량 부족으로 집값 상승한다는 주장에 대해서는 어떻게 생각하나?

집값에 영향을 미치는 것은 여러가지 요소가 있습니다. 그 중 입주 물량이 집값에 미치는 영향은 지역마다 다르게 나타나게 됩니다. 특히 수도권은 교통망이 연결이 잘 되어 있어서 서울 집값을 볼 때는 수도권 전체를 보고 분석하는 것이 유효합니다. 과거 입주물량 데이터를 보면 '18~'20년 입주물량은 평균보다 높았음에도 불구하고 집값 상승폭이 굉장히 컸습니다. 따라서 올해부터 '24년까지 예정된 입주물량은 적은 편이지만 이를 집값 상승으로 이어진다고 이야기하기에는 어려울 수 있습니다.

수도권 입주물량 데이터

3. 수도권을 놓고 보면 어떤 요인이 집값에 미치는 영향이 큰 가?

수도권 집값은 입주물량보다는 "거래량" 데이터를 보는 것이 매우 중요합니다. 모든 투자의 경우 나보다 비싸게 사 줄 사람이 있는지 없는지가 중요합니다. 저점에서 터지는 거래량은 상승의 신호로 고점에서 터지는 거래량은 끝물로 해석될 수 있습니다. 대중들의 패닉 바잉이 이뤄지고 나면 1년 반에서 2년 후 변곡점이 발생하게 됩니다. 패닉 바잉 이후에는 비싸진 가격에 더 이상 살 사람이 생기기가 어렵습니다. 특히 이번에는 코로나로 인한 저금리로 인해 패닉바잉이 가능했으나 이후는 그렇게 하기가 어려워 향후 잠재적 구매자가 늘어날 거라 보기는 더욱 어려운 상황입니다.
- '06년 거래량 급등 > '08년부터 하락세 (금융위기 발발)
- '20년 거래량 급등 > '21년 하반기 변곡점 발생

수도권 아파트 거래량 추이

4. 현재 집값은 어디쯤인가? (부동산 사이클로 설명)
현재 서울 경기 인천 세종 대구 부산 등의 지역의 집값은 머리 꼭대기이거나 또는 이미 하락 전환하는 국면이라고 볼 수 있습니다.
부동산 사이클로 설명하면 부동산 구입시기는 1번, 2번, 8번이 베스트라 볼 수 있습니다. 4,5,6번에서 구매할 경우 손실을 볼 가능성이 큽니다.
1,2번 구간은 상승초기 구간으로 선수들이 이 때 구매하기 시작함에 따라 거래량이 증가하게 됩니다. 3,4번 구간에서 정부 규제가 시작됩니다. 과거 패턴상 규제가 시작되도 잠깐만 주춤하고 규제하는 지역은 오히려 상승하는 경향을 보였습니다. 3년째 올라가면 패닉바잉 (지금 안 사면 못 살 것 같은 공포)이 시작됩니다. 그리고 패닉바잉 이 후 1년 반 정도 지나면 시장의 에너지가 떨어지게 됩니다.
거래량이 침체되는 하락의 초입에는 거의 매수세가 없습니다. 매년 하락세가 지속될 경우 정부 부양정책 하나 둘 펴치기 시작하나, 이는 바로 효과를 보기 어렵습니다. 하우스 푸어 역전세, 미분양 등이 쌓이기 시작하면 하락말기로 데이터상으로는 2027년을 예측해 볼 수 있습니다. 집을 구매하고자 하는 분들에게 드릴 수 있는 팁은 미분양이 쌓이기 시작하면 구매를 고려하는 것입니다. 단, 본격적인 대세 하락장 지속하다가 중간에 부양책 나오면 잠깐 올랐다 다시 내려갈 수도 있습니다.

수도권 부동산 시장 사이클

마치며

과거부터 지금까지 집값에 대한 국민들의 관심은 언제 어느때나 지대했던 것 같습니다. 최근 급상승한 부동산 시장은 그 열기가 더 크게 느껴졌던 것 같습니다. 그리고 다양한 메스컴을 통해 그 열기는 더 쉽게 전파되면서 너도나도 집값에 대한 이야기가 주였던 최근 몇년이었던 것 같습니다. 그리고 많은 전문가들이라 칭하는 사람들이 상승/하락 등의 의견을 내기도 했습니다. 이로 인해 집을 가진자와 갖지 못한 사이의 의견이 양분화되어 갈등이 커지는 양상도 보였던 것 같습니다. 지금 시점은 대선 직후라 앞으로 집값이 어떤 식으로 변할지 여전히 사람들의 관심이 모아지고 있습니다. 이러한 상황에서 전문가의 의견은 그 어느때보다 갈라지고 있는 상황인 것 같습니다. 오늘 소개한 김기원 대표는 "빅데이터 부동산 투자" 책의 저자로 데이터를 통해서 부동산 시장을 이해하고 분석해주고 있습니다.
데이터도 데이터 자체는 객관적인나 해석은 주관적일 수도 있습니다. 그래도 시장이 혼란스러울 때는 가급적 객관적 지표에 의해 판단을 하는 노력이 필요한 것 같아서 부동산 시장에 대한 전망이 엇갈리는 요즘 같은 시기에 오늘의 영상을 요약, 정리해보았습니다.

자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 링크를 통해 영상을 시청해 보실 수 있습니다.

https://youtu.be/7Y7gVKj_nY8